Rekordowy pierwszy kwartał na rynku nieruchomości w Polsce

Polski rynek apartamentów z górnej półki stanowi niewielki ułamek w całej puli nowych mieszkań. Ale powoli rośnie i zaczynają się pojawiać na nim oferty do niedawna obecne wyłącznie w prestiżowych zagranicznych lokalizacjach.

Jest pięciopoziomowy i ma ponad 3 tys. metrów kwadratowych powierzchni. Z olbrzymich okien, sięgających od podłogi do sufitu, rozciąga się widok na Morze Śródziemne. Do tego gigantyczny odkryty basen na dachu, sauny rosyjska i turecka, SPA, całodobowa obsługa kamerdynera i serwisu sprzątającego, prywatna limuzyna z szoferem i własne kino… Według międzynarodowej firmy brokerskiej Knight Frank LLP, to obecnie najdroższy penthouse na świecie. Powinien być gotowy za kilka miesięcy, a szacuje się, że może zostać sprzedany nawet za ponad 300 mln euro.

To luksusowe lokum znajduje się w zaprojektowanym przez Alexandre’a Giraldiego wieżowcu Tour Odéon w Monako. Do końca sierpnia deweloper – Groupe Marzocco, znalazł nabywców na 26 z 36 oferowanych lokali. Ceny najmniejszych, z jedną sypialnią, zaczynają się od 8,5 mln euro.

Takich super apartamentów, których cenę liczymy także w milionach, ale już naszych złotych, nie ma wiele w ofercie działających w Polsce deweloperów. W grę wchodzi najwyżej dwucyfrowa liczba. Szacunkowe ceny dwóch najdroższych i jeszcze niesprzedanych oscylują wokół 20 mln złotych.

Najdroższy obecnie na polskim rynku pierwotnym penthouse powstaje niedaleko Wawelu, w XIX-wiecznym skrzydle dawnego klasztoru. To część projektu Angel Wawel, w którym znajdzie się ponad 230 mieszkań z górnej półki. Jego inwestorem jest spółka celowa z grupy deweloperskiej Star Group Poland. Perełką w tej inwestycji jest czterokondygnacyjny Apartament Królewski o powierzchni ok. 700 m2, za który trzeba będzie zapłacić 21 mln złotych. Taka jest przynajmniej cena wywoławcza.

Ten, kto wyłoży taką kwotę, zamieszka w warunkach naprawdę królewskich. Na poziomie 0 zaplanowano hol wejściowy, strefę dla służby, dwie sypialnie oraz strefę rekreacji i SPA z sauną, jacuzzi, strefą fitness i kinem domowym, a także indywidualnie zaprojektowany taras. Na poziomie 1 znajdą się trzy sypialnie z własnymi łazienkami i biblioteka.

Na kolejnym piętrze (dawna kaplica) deweloper zaplanował strefę dzienną. Ściany i sufit znajdującego się tu salonu zdobią malowidła ścienne autorstwa międzywojennego malarza Jana Bukowskiego (był wykonawcą m.in. części polichromii w Bazylice Mariackiej). Najwyższy poziom zajmie gabinet z wyjściem na zabytkową galerię. Nabywca będzie też mógł cieszyć się widokiem na Wawel – przez zachowane oryginalne okna witrażowe. Lokalizacja, przestrzeń i duch tego miejsca oraz niezwykła staranność projektu sprawiają, że będzie to wyjątkowa przestrzeń mieszkalna – zachwala Shachar Samuel, współwłaściciel realizującej projekt Angel Poland Group. Pytanie tylko, czy tego typu nieruchomość znajdzie nabywcę. Deweloper twierdzi, że zainteresowani już są, i to nie tylko z Polski.

Z opublikowanej niedawno analizy Artura Wacha z Lion’s Banku wynika, że w Warszawie, która jest najważniejszym rynkiem drogich nieruchomości w Polsce, znajduje się obecnie zaledwie 10 nowych inwestycji apartamentowych, w których ceny zaczynają się od 10 tys. zł za m2, a te najdroższe osiągają 20 tys. złotych za metr.

Poza Warszawą rynek najdroższych apartamentów istnieje w Krakowie i we Wrocławiu. W pozostałych dużych miastach (Trójmiasto, Łódź, Poznań, Szczecin) nie ma go wcale lub pojawia się w postaci szczątkowej. Z tą diagnozą koreluje kolejne spostrzeżenie. W Polsce mamy zaledwie cztery ekskluzywne wysokościowce z apartamentami z górnej półki. To Cosmopolitan i projekt Złota 44 w Warszawie, Sky Tower we Wrocławiu i Sea Towers w Gdyni.

Nie znaczy to jednak, że nad Wisłą ten rynek się nie rozwija. Przeciwnie – tego typu nieruchomości cały czas powstają, a Apartament Królewski jest ponadto przykładem, który pasowałby bez dwóch zdań do katalogów najbardziej prestiżowych globalnych biur nieruchomości.

Rynek inwestycji luksusowych w Polsce jest stosunkowo młody, ale bardzo prężnie się rozwija i jest perspektywiczny. Raz już przeżył prawdziwy rozkwit – w 2005 roku. Hossa trwała trzy lata, po czym kryzys ostudził zapał zarówno inwestorów, jak i klientów.

Luksusowe apartamenty nie tracą na wartości. Ten trend obowiązuje na całym świecie. Nie da się jednak ukryć, że deweloperzy dość ostrożnie podchodzą do takich inwestycji, istnieje bowiem duże ryzyko nietrafienia w bardzo zróżnicowane gusty potencjalnych nabywców. Z tego powodu czas sprzedaży takich projektów wynosi zwykle trzy-cztery lata.

Szukając w Polsce apartamentów z najwyższej półki, nie sposób pominąć budynku Cosmopolitan przy ul. Twardej w Warszawie zbudowanego kosztem około 750 mln zł przez Tacit Development Polska. Jego projektantem jest Helmut Jahn, jeden z najbardziej znanych architektów XXI wieku, twórca m.in. siedziby Unii Europejskiej w Brukseli.

Budynek ma 160 metrów wysokości i 44 piętra. Znajduje się w nim 236 wykończonych i kompletnie wyposażonych lokali od 54 do 700 m2. Część mieszkalna zaczyna się od 8. piętra, poniżej biura, a na parterze są sklepy i restauracje.
Całkowicie przeszklona fasada zapewnia imponujący widok na Warszawę. W budynku jest też strefa relaksu, dostępna wyłącznie dla właścicieli apartamentów, a w niej klub fitness z siłownią, pokój do masażu, sauny sucha i mokra, jacuzzi oraz dwie sale klubowe. Ceny apartamentów zaczynają się od 22 220 zł za m2 na 8. piętrze i rosną wraz z wysokością. Na 41. piętrze metr kosztuje już 28 774 złote.

Klienci otrzymują wykończone i wyposażone kuchnie ze sprzętem AGD marki Miele, łazienki wyłożone włoskim marmurem z ceramiką i armaturą najlepszych światowych producentów, pralnię także ze sprzętem Miele, garderoby, szafy, rolety, klimatyzację oraz system inteligentnego zarządzania apartamentem (HMS) do sterowania m.in. oświetleniem, ogrzewaniem, klimatyzacją i roletami.

Dysponując grubym portfelem, można również zamieszkać we wrocławskim Sky Tower – to nie tylko najwyższy budynek mieszkalny w Polsce (212 metrów, 51 pięter) ale też najwyższy, w którym na terenie Unii Europejskiej można kupić mieszkanie praktycznie w chmurach. Znajduje się w nim 231 apartamentów o powierzchniach 50–227 m2 w cenie od 15 tys. złotych. Około 70 proc. z nich zostało już sprzedanych. Apartamenty zaprojektowano tak, by mieszkańcy z każdego pokoju mogli cieszyć się panoramą miasta. Podobnie jak w Cosmopolitanie mieszkania wyposażone są w system HMS.

Mieszkańcy Sky Tower mogą również korzystać z licznych dodatkowych udogodnień. Kompleks mieszkalny tworzy bowiem swoiste miasto w mieście – bez wychodzenia z budynku można tu zrobić zakupy w galerii handlowej (ponad 30 tys. m2 powierzchni handlowej i rekreacyjnej). Niebanalnym rozwiązaniem jest możliwość uprawiania joggingu na profesjonalnej 480-metrowej bieżni położonej na wysokości 4. piętra, na dachu galerii handlowej.

Taka nieruchomość to zawsze dobra inwestycja. Wartość nie tylko będzie się utrzymywała, ale też z pewnością będzie rosła.

W grupie wysmakowanych wysokościowców z apartamentami jest jeszcze słynny, ale dość pechowy „Żagiel” projektu Daniela Libeskinda przy Złotej 44 w Warszawie. Jego deweloper – Orco Property Group, nie uwzględnił w swoich kalkulacjach skutków kryzysu i omal nie zbankrutował. W sierpniu inwestycja została przejęta przez amerykański fundusz nieruchomościowy Amstar. Mniejszościowym udziałowcem została natomiast polska spółka BBI Development. Wieżowiec, na którego budowę (według nieoficjalnych informacji) poprzedni inwestor wydał około 700 mln złotych, sprzedano za 260 milionów.

Na szczycie tego blisko 200-metrowego wieżowca znajduje się kolejny polski rekordzista – trzypoziomowy, niemal 400-metrowy apartament, z którego rozciąga się widok na stolicę. Składa się z blisko 95-metrowego salonu o wysokości prawie 6 metrów, trzech sypialni, czterech łazienek, tarasu i gabinetu. Szacunkowa cena to ok. 20 mln złotych.

Budynek musi zostać dokończony, poza tym BBI będzie musiał odnowić sprzedaż, bo w ofercie pozostało jeszcze ok. 80 proc. z oferowanych 200 lokali. Powinno się udać – bryła budynku robi ogromne wrażenie i jest jednym z najbardziej malowniczych punktów w krajobrazie centrum stolicy.

Nie mniej wyraziste są wieże w Gdyni – Sea Towers. Stoją tuż przy morzu, pierwsza ma 39 kondygnacji, a druga 29. Oferują standard typowy dla najbardziej wysmakowanych apartamentów. Poza tym nie ma w Polsce innego budynku, z którego wyższych kondygnacji można podziwiać całą Zatokę Gdańską. Do kupienia zostało zaledwie kilka mieszkań – m.in. trzypokojowy apartament (ponad 112 m2) za nieco ponad 1,4 mln złotych.

Ktoś, kto chce kupić luksusowy apartament w Polsce, ma w czym wybierać. A będzie jeszcze lepiej. Oferta bowiem powoli rośnie, podobnie jak grono klientów, którzy poszukują wyjątkowych miejsc i są w stanie za nie dużo zapłacić.
Wśród nowych obiektów są zarówno nieduże projekty, powstające w wyniku renowacji lub przebudowy zabytkowych kamienic, jak i efektowne nowoczesne bryły.

Przykładem tej drugiej kategorii jest choćby projekt OVO Wrocław realizowany przez Wings Properties. To efektowny dziewięciokondygnacyjny budynek w kształcie kropli wody, który powstaje przy gmachu Poczty Głównej i parku Słowackiego, 10 minut spacerem od rynku. Znajdzie się w nim pięciogwiazdkowy hotel DoubleTree by Hilton z restauracją, kasynem oraz salą balową, ekskluzywne biura i 169 luksusowych apartamentów. Inwestycja będzie gotowa dopiero w 2016 roku, a sprzedaż ruszyła zaledwie kilka miesięcy temu, ale już ponad 60 procent lokali znalazło właścicieli (w tym największy penthouse, z półokrągłym 250-metrowym tarasem na ostatnim piętrze). Mieszkańcom budynku zostanie przydzielony indywidualny concierge, do dyspozycji będą mieli usługi oferowane przez hotel Hilton.

Rynek ekskluzywnych apartamentów w Polsce być może jeszcze nie jest tak rozbudowany jak na świecie, ale w ostatnich latach na pewno bardzo dynamicznie się rozwija. Z naszego doświadczenia z Krakowa, a ostatnio również z Warszawy, wynika, że pojawia się coraz więcej bardzo nowoczesnych i ekskluzywnych nieruchomości, i to zarówno na rynku sprzedaży, jak i wynajmu.